Акт приема-передачи квартиры не является самостоятельным документом. Его сформировывают как приложение к договору купли-продажи квартиры. Эти два документа — акт и контракт — не имеют юридическую силу. Акт фиксирует факт передачи объекта от торговца покупателю. Сторонами сделки могут выступать как физические лица, так и юридические. Разглядим, как верно оформить акт приема-передачи квартиры.
Передача недвижимости
Штатский кодекс
Законом предусмотрены определенные требования к сделкам с недвижимостью. Ст.556 ГК РФ обсуждено непременное наличие передаточного акта или другого документа, подтверждающего это событие. Не считая того, такая сделка всегда осуществляется в письменной форме, а завершенной считается в момент гос регистрации права.
Итак, вопрос, нужен ли акт приема-передачи квартиры, определен законом. Сведения о фактическом выполнении обязанностей могут быть отражены и в соглашении о купле-продаже, но лучше оформить это отдельным документом. На вторичном рынке контракт является актом приема-передачи, если в нём прописан факт отчуждения и принятия недвижимости. В неприятном случае, нужно составлять отдельную бумагу.
Если же идет речь о первичном рынке, ограничиться контрактом не получится, акт должен быть подписан сторонами, а приёмка — состояться. Жестких требований к документу не предвидено.
Для чего нужен документ
Акт приема-передачи квартиры в новостройке обязателен, потому что без него жилое помещение не будет записанно в Росреестре. Тот же документ нужен для получения налогового вычета в органах ФНС либо по месту работы. Во всех других случаях при покупке квартиры акт необязателен, если вопрос отчуждения принадлежности отражен в договоре. Но это не означает, что от него стоит отрешаться.
Документ позволяет достоверно установить последующие происшествия:
- Текущее состояние помещения (наличие мебели, вид входной двери и окон, очевидные недочеты);
- Показания счетчиков (водо/электро/тепло/газоснабжения);
- Наличие в квартире имущества, передаваемого вкупе с недвижимостью (мебель, домашняя техника, сантехника);
- Отсутствие у сторон обоюдных претензий по поводу состояния квартиры.
Акт приема-передачи при ипотеке (на первичном рынке) нужен, чтоб отчитаться перед банком. Форма документа законодательством не установлена. Но, исходя из сложившейся практики, в нем должны быть свойства, дозволяющие точно идентифицировать объект. У банка могут появиться вопросы, если акт приема-передачи не подписан. Если контрактом предвидено его непременное наличие, соглашение может быть расторгнуто по инициативе кредитора.
Разновидности актов
Виды актов приема-передачи зависят от того, меж кем заключается сделка, также от типа недвижимости:
- Первичный рынок. Одной стороной является застройщик либо его представитель, а 2-ой — клиент. Возможности торговца должны подтверждаться доверенностью, без которой акт приема-передачи квартиры по договору долевого роли (ДДУ) не имеет юридической силы.
- Вторичное жилище. Обе стороны, обычно, граждане. Нужно, чтоб были отражены их роли: торговец, клиент либо представитель 1-го из участников сделки, паспортные данные.
- Комната. Принципиально, чтоб лицевые счета собственников были разбиты. Акт приема-передачи комнаты должен позволять идентифицировать недвижимость.
- Толика. Фиксируется только та часть, которая отчуждается по договору (если помещение разбито). В акте придётся обозревать всю квартиру либо дом, если толики не выделены в натуре. Целенаправлено привлечь второго собственника.
Выделение толикой в натуре — это юридический термин, обозначающий, что за определенным гражданином закрепляются не просто толики на бумаге, да и конкретное помещение в многокомнатной квартире, определенный участок земли, часть дома и т.д.
Что отразить в документе
У застройщиков окончательный и промежный акт приема-передачи предусмотрен в типовой форме. Но в него могут вноситься коррективы по желанию покупателя. А именно, стоит отразить недоделки и сроки их устранения (смотровой лист).
В документе можно отразить последующее:
- Дата и место подписания;
- Данные сторон, дозволяющие их идентифицировать;
- Место расположения объекта;
- Фактическое состояние недвижимости (новостройка, вторичный рынок);
- Данные о наличии/отсутствии ремонта;
- Сведения об инженерных сетях (стационарный телефон, газоснабжение, электричество, отопление и прочее);
- Наличие либо отсутствие задолженности перед поставщиками услуг, по коммунальным платежам;
- Фактические показания счетчиков.
Когда подписывается акт, могут быть сделаны фотоснимки. Об этом тоже целенаправлено указать в тексте документа.
Неотклонимые требования к акту:
- Время, место составления и подписания;
- Существование минимум в 2-ух экземплярах;
- Все копии должны быть схожими, иметь рукописные подписи;
- В документе прописываются данные, дозволяющие найти стороны либо их представителей.
Передача комнаты, толики в праве принадлежности
Законодательством предусмотрен особенный порядок отчуждения части недвижимости, у которой два собственника и поболее. Первоочередное право приобретения объекта относится к остальным дольщикам. Что касается акта приема-передачи толики квартиры, то на этот счет в законе ничего не сказано. Соответственно, он составляется по этим же правилам, что и для всего жилища.
Акт приема-передачи квартиры при дарении не является неотклонимым, но его тоже можно приготовить и подписать. Ведь для безвозмездной передачи объекта он уже должен быть зарегистрирован в Росреестре. Означает, состояние квартиры, наличие инженерных сетей и прочее может быть отражено конкретно в договоре дарения.
Всераспространенные ошибки
Основная оплошность, которую совершают покупатели — это заключение контракта без акта. Суды занимают такую позицию: если приобретатель недвижимости подписал соглашение и взял ключи, означает, претензий у него не было. А в это время торговец может вывезти из квартиры мебель (если ее наличие в договоре не отражено) и даже поменять плиту и сантехнику на более дешевенькие. Вероятны и другие ошибки.
Внедрение типового документа
Естественно, можно скачать обычный эталон акта приема передачи квартиры в Word, но он должен подходить для определенной ситуации. Велик риск, что некий принципиальный аспект, принципный для одной из сторон, будет упущен.
Слепая передача
Непременно нужен акт приема-передачи квартиры с показаниями счетчиков, а проверить их можно только в помещении. Подписание документа без сверки значений может повлечь опасности как для торговца, так и для покупателя. Рекомендуется также составлять документ конкретно перед заключением контракта. К примеру, при показе квартиры риэлтором в ней будет одна мебель и техника, а в акте — отражена другая.
Отсутствие 2-ой стороны
Однобокий акт приема-передачи тоже имеет место быть. Он может применяться застройщиком если в течении 2 месяцев приемщик неоправданно уклоняется от подписания документа. Если же застройщик не подписывает документ приема-передачи, не хотя устранять недоделки, то нужно обращаться с исковым заявлением в трибунал. Без решения о понуждении торговца (покупателя) к передаче недвижимости, сделку не получится зарегистрировать в органах Росреестра.
Отказ от отражения изъянов при приеме квартиры у застройщика
На первичном рынке жилища к акту прилагается смотровой лист, где указываются недоделки. Приёмка помещения делается с обмолвками, что в дальнейшем дает права или добиваться устранения недочетов, или взыскать компенсацию. Если в смотровом листе претензий не отражено, обосновать правоту в дальнейшем станет трудно.
Результат
Обычно, без акта не обойтись. Отчуждение недвижимости подчиняется ряду особенностей, установленных Штатским кодексом. Допускается контракт купли-продажи без акта приема-передачи, если идет речь о вторичном рынке. В соглашении должен быть отражен факт как отчуждения, так и принятия недвижимости, отсутствие обоюдных претензий.
Для первичного рынка ограничиться одним только контрактом не получится. Акт приема-передачи квартиры от застройщика пригодится как для регистрации, так и для получения налогового вычета, передачи банку при ипотеке. Законом агрессивно не установлены требования к содержанию документа, но в нём следует закрепить важные нюансы, дозволяющие идентифицировать объект, его текущее состояние, показания счетчиков и прочее.